合作社再豪横也不可任性，平谦律师助力承租人维护合法权益。

案情简介

原告：XX村经济合作社

被告：XX电子科技有限公司

XX电子科技有限公司（以下简称“科技公司”）于2017年7月得知XX村经济合作社（以下简称“合作社”）所有的一处厂房欲出租，厂房面积700余平米。恰好科技公司正在寻觅新的生产经营场所，便向合作社表达了希望承租的意愿，同年8月向合作社支付了保证金。2017年11月原承租人租赁合同到期后，科技公司与合作社签订《租赁合同》，合同约定租赁期一年，租金先付后用。合同签订后，科技公司向合作社支付了2018年全年租金，同年12月份搬进案涉厂房，并在通知合作社后将部分厂房转租。2018年10月份，科技公司向合作社支付了2019年租金。在原《租赁合同》到期后，双方未续签租赁合同，但科技公司仍继续使用案涉厂房，合作社也未提出异议。2019年10月份，合作社以同地段厂房租赁单价上涨为由，要求科技公司按照上涨后的价格补交2019年全年房租差价，科技公司予以拒绝。合作社于2019年11月份将科技公司厂门上锁，并扣押了科技公司叉车、空调、电动三轮车等财产。2020年1月，合作社以科技公司拖欠租金为由，将科技公司告上法庭，要求按照上涨后的租金标准补齐2019年全年租金。

办案经过

主办律师在了解了案件经过以后，对该租赁合同纠纷进行了初步分析，发现了以下争点：

1、《租赁合同》是否有效，如果合同有效，租金支付标准

2、科技公司何时知晓租金上调，双方就上调后的租金是否达成了继续租赁的合意？

3、合同现在状态如何？是无效、正在履行还是已经解除

在对案件进行更细致的分析后，主办律师了解到，案涉厂房为合作社自建房屋，并未取得规划许可或房产证，案涉租赁合同应属无效合同。租赁合同无效的，应参照合同约定标准计算房屋占用费。关于双方是否对调整后的租金达成新租赁合意的问题，科技公司曾在2019年上半年接到过合作社口头通知租金上调，但双方并未就新租金标准达成一致。因租赁合同无效，不存在合同现状的问题。主办律师建议科技公司提出反诉，要求合作社退还多收的房屋占有使用费。

案件结果

最终本案在主办律师的不懈努力下，法院最终驳回了合作社的全部诉讼请求，判决支持了科技公司的反诉请求。 

平谦说法

首先，租赁双方在原租赁合同履行完毕后，应及时续签，约定好租赁期间和租金单价，避免因未签订租赁合同而被推定为不定期租赁合同，出租人与承租人均可以随时提出解除租赁合同，增加了交易的不确定性；其次，在签订租赁合同前，要仔细审查房屋的权属证书，如果房屋没有合法规划手续的情况下，双方签订的租赁合同无效，将很难保证自身权利；最后，在双方交易过程中要留存好相应证据，以证明双方就租赁合同的履行达成了新的合意，避免发生争议。

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