关于中间人租赁房屋案件的法律检索

对于房东将房屋交给中间人，中间人再将房屋租赁给承租人的交易模式来说，要确定房东对租客的权利义务，首先要先判断房东与中间人之间的法律关系。

一、 房东与中间人为租赁合同关系，中间人对房屋享有转租的权利。

南京“乐伽公寓”被曝出停止营业，拖欠房东房租的现象。乐伽公寓的交易模式是从房东那以较高的租金价收房，再以较低的租金价租给房客，以必须半年付或年付的方式向租客收取租金，以月付或季付的方式，向房东支付租金，以此维持现金流。就目前网络上流传的合同来看，房东与乐伽签订委托出租合同并出具授权委托书，房东全权授权乐伽公司办理房屋的出租事宜，包括签署租赁协议、代收租金等。

根据裁判文书网中涉及乐伽公寓的案件判决书来看，南京基层法院将房东与乐伽公寓之间的关系界定为租赁合同关系。则房东与乐伽公寓形成第一层租赁法律关系，乐伽公寓与租客形成第二层租赁法律关系，而租赁合同具有相对性，在乐伽公司存在违约的情况下，房东和租客均仅能要求乐伽公司承担违约责任，而无法越过乐伽公司，向对方（房东、租客之间）要求承担责任。

二、 若房东与中间人为委托合同关系，中间人是受到房东授权对外租赁房屋。

根据参考宿迁市中级人民法院（2016）苏13民终1129号判决，法院认为：涉案的《商铺委托租赁协议书》性质应为委托合同，其理由如下：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高伟、百泰源公司订立合同的目的是为了将商铺租赁给第三人使用，合同中已明确表明百泰源公司并非商铺的承租人。另外，从合同内容看，双方系就委托事务进行约定，合同中关于百泰源公司按时向高伟支付租金的约定，其实质是对高伟、百泰源公司收益方式的约定，并不能仅根据合同中存在租金的表述而认定双方成立租赁合同关系。二、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从本案高伟、百泰源公司之间的合同内容看，高伟作为委托人，百泰源公司作为受托人，双方就委托内容、权限、期限、各自的收益方式、权利义务及违约责任等委托事务作出了详尽的约定，双方的意思表示明确，符合委托合同的构成要件。综上，高伟、百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》应属于委托合同。

所以即便中间人与房东签订《租赁合同》并向房东支付房屋的租金，法院也会根据交易的性质，双方的权利义务，委托内容和违约责任等方面判断双方的法律关系，

三、 如果房东和中间人为租赁合同关系，中间人进行转租后未将租金支付给房东，房东有权要求租客退出房屋，并支付房屋使用费。

原房屋租赁合同与房屋转租合同系两个有关联但又相互独立的法律关系，合同的双方当事人不同，租客与房东没有直接的权利义务关系。故原房屋租赁合同解除后，租赁合同的权利义务终止，中间人与租客之间签订的房屋转租合同则无法继续履行，不得不终止。转租合同终止后，租客继续占有使用房屋没有法律依据，房东有权要求其退出房屋，租客逾期退出房屋的，需支付房屋使用费。

四、 作为租客如何维权？

若房东解除与中间人的租赁合同，房东可依其对房屋的所有权，对抗租客的租赁权。房东对于其租金的损失，无权要求租客支付；租客对于其租金损失，也无权要求房东支付，双方只能找中间人，要求承担违约责任。

五、 如果房东和中间人为委托合同关系，中间人进行转租后未将租金支付给房东，房东无权要求租客退出房屋。

基于问题二的分析，房东、中间人和租客涉及三方关系，房东与中间人的关系，中间人与租户的关系。租客因为信任中间人对房东的房子有转租权，租客这种信任值得保护。另外，在委托代理关系中，房东与委托人之间是委托关系，租客是善意第三人，应受法律保护。依据《合同法》第四百零二条之规定 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

房东实际与中间人（作为委托人与受托人），共同受租赁合同的约束，房东要求退租的行为，将会构成违约。房东应该等到租客按照交给中间人的租金履行完毕再收回房子。

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